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监管政策将进一步加码 收紧房贷遏家庭负债 抑楼市须加息

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由于家庭债务高企和加国楼市过热的局面持续备受关注,联邦政府因而于今年7月9日对加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 承保的房屋贷款,进一步收紧贷款条例。本文探讨这些改变是否能力挽狂澜。虽然7月的行动将有助冷却房屋销售和价格增长,但更显著的影响可能是缓和家庭的信贷需求,而这正是政府的最终目标。虽然政府又踏出重要的一步,可是这些监管行动应不足以完全解决已在家庭界别形成的融资过度。因此利率将仍要于中期内调高,以确保房屋估值和家庭债务增长与相关的基本经济因素更一致。

借鉴过去的规例更改

我们可以回顾过去政府对按揭保险规例的修改,从而对最近一次修改的影响作出估计。2004至2006年间的规例大为放宽,其后政府却改变方向,于2008至2011年间三度收紧条款。自2008年以来实行的措施,主要目的是限制家庭在购买房子或为现有居所再融资时可以取得的借款额。

从历史中得到启发

2008年时,受保按揭所需的首期付款由房价的0% 调高至5%,而其后逐步被缩短的分期摊还期 (2008年由40年减至35年,2011年再减至30年,2012年更缩至25年),相信对房屋需求造成最大的抑制作用。虽然较短的摊还期对购房者有利,因为所要支付的利息较少,而且房屋净值会随时日增加,但他们于短期内每月要负担更高的还款额。值得注意的是摊还期虽然每次都是缩短5年,但其影响却愈来愈大。2008年时最长摊还期由40年减至35年,对房价负担能力的影响相当于利率调高0.4厘,由35年减至30年的影响却相等于利率上升0.6厘。由于2008年、2010年和2011年的紧缩措施并不相同,而且是处于楼市周期的独特时刻,常理会假设它们造成不同的影响。例如,2008年的改变是于2008至2009年经济衰退之前推出,那段时期的发展不易解释。话虽如此,我们仍然可以得出一些共通之处。

第一,每次修例由新规则宣布到实施前都有多达3个月的时间,期间房屋销售活动都赶在新例实施前录得温和增加。第二,当新例生效,房屋销售即大幅下降,但于数月内复元。新措施生效后3个月内的销量平均跌幅为4%至5%。然而,到了措施推行后的第二个季度,房屋需求已见回升。第三,投机或投资需求较大的高房价市场,普遍更受影响。2010年的条例收紧对多伦多的打击较大,房屋销售于新例实施后的3个月内锐减37%。2011年那次收紧则对温哥华有较大影响,房屋销售于实施日期后的6个月内下跌27%。第四,价格有跟随销量走势的倾向,但会延迟一段短时间,不会马上作出反应。房价因而略为下跌,但亦于两至三个季度内反弹。

上述观察得出的大趋势虽具启发性,但它们不能反映纯粹因修例而带来的影响,因为还有当时存在的其他经济影响因素,例如利率下调和就业增长。为了深入地分析,我们使用自设的楼市模型来分析。这模型包括了多个主要推动因素,例如人均收入增长、人口增长、利率、住房存量和家庭财富。

分析显示房屋销售应受到更大和更长的影响。修例对房价负担能力造成的冲击,会令部分置业人士止步。事实上,2011年底的销售数字是较单看经济基本因素所推算的水平低了17%。另一方面,修例对价格的影响并不持久。道明经济分析部 (TD Economics) 根据实际和模拟价格之间的差距,估计目前估值被高估了约10% 至15%。可是,假使联邦政府没有作出努力,估值过高的幅度将会更大。

家庭债务所受影响较大

更严格的贷款指引看来旨在减轻家庭过度负债所致的金融体系风险,多于遏止楼市的增长。家庭债务与收入比率持续上升至超过150%,因而备受关注。另一分析显示,收紧贷款标准的行动大为降低信贷需求。更严格的按揭保险规例使房屋销售缓和下来,并抑制再融资活动;因此,过去5年间家庭信贷的平均增长率减少了估计2至3个百分点。这些影响见于一系列信贷产品,包括按揭贷款、房屋抵押信贷及其他消费者信贷。

根据加拿大按揭及房屋公司,在再融资方面有关贷款与价值比率的新限制,对2011年受保房贷数目的影响最大。虽然新增和再融资的受保房贷都于2011年条例收紧后的数月内下降,新受保房贷于年底时已收复失地,而再融资活动则仍然被压,少了逾20%。

整体而言,更严格的贷款指引是有助减慢家庭债务增长步伐,使之跟2011年以来的收入增长更一致,扭转维持了5年的债务累积比收入增长快一倍的趋势。我们的模型显示,如果政府没有于2008年至2011年收紧按揭贷款规例,加国家庭的负债与收入比率将于今年达到160%,这正是美国和英国的家庭于国家经济和楼市失控前所达到的水平。

2012年7月新规例的影响

7月份的规例修改延续了逐步紧缩的趋势。最长摊还期返回传统常用的25 年,而目前整体的信贷标准是比2004年宽松期开始前所流行的略为严格。从过去3年的情况看来,较弱的房屋销售和较低的家庭信贷增长大概必将实现。以下是一些值得一提的特点,令这次修例比过去造成更大或更小的影响:

●最长摊还期由30年减至25年对房价负担能力的冲击,比过去数次缩短摊还期的更大。以平均价格的住房来说,我们估计冲击力相当于利率调高0.9%,即每月多付约140元。此外,跟过去相比,受影响的市场范围可能更大,因为25年至30年的摊还期较受欢迎。根据加拿大认可按揭专业人员协会 (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals),2011年有27%的未偿还按揭,其摊还期是25年至30年,摊还期为30 年至35年的只有8%,而40年以上的更只有6%。

●其他变动所带来的影响应会很小。不论是价值100万元或以上的房屋不再享有保险,还是把收入负债比率 (Gross Debt Service ratio,简称GDS) 和总债务还款比率 (Total Debt Service ratio,简称TDS) 设立上限,这些措施相信都不会对楼市有大影响。

●市场为改变作准备的时间较短。新例从宣布到实施的时间不足一个月,导至提前销售的房屋较少,而新例实施后短期内销量下降的情况亦较缓和。

●人们的心理和信心对楼市表现至关重要。加国经济增长仍然温和,整体楼市活动仍在增加。然而,这些新例是在未来经济前景高度不明朗的时候推行,而且部分主要房屋市场已有调整,特别是先前白热化的温哥华。

●联邦金融机构监管局 (OSFI) 亦已推出新指引,限制不合标准、没受保的按揭贷款,并把房屋抵押信贷的贷款与价值比率,由80%降至65%。

直至今年年底和进入2013年,加国楼市可能会因联邦财政部和金融机构监管局所推行的监管政策改变而冷却。以上分析表示,两者的措施结合起来,可使现成房屋销售增长、价格和家庭信贷增长减少。

加拿大央行将仍需加息

道明经济分析部早于上述政府新规例未公布之前,预测加国楼市会于2013年年中,开始有约10%的销量和价格中期调整。届时触发这次必要调整的将是明年的隔夜利率调高100个基点,2014年时将再调高50个基点。 新例预期会于2012年及2013年初冷却楼市,无庸置疑这将令加拿大央行于短期内加息的迫切性降低。然而,仅有监管政策上的改变,极难全面应对房屋估值和负债额的失衡。虽然这些改变是一个好开始,但是只要利率维持在异常低的水平,便仍有增加负债的诱因,加拿大房屋估值过高的情况大概会仍然存在。因此,未来几年还是需有较高的利率,以确保加国楼市和整体经济能持续发展。我们预料加拿大央行会于2013年把隔夜利率调高50个基点,这是先前预测的一半而已,而2014年的利率调整将更温和。2013年和2014年债券收益率的逐渐增加,应会推高按揭利率。

更严格的贷款指引加上温和的利率升幅,将使房屋销售和价格逐渐调整,幅度约为10%。因此,楼市与债务增长的失衡状况应会恢复过来。预期后者将与收入增长的步伐更一致,负债与收入比率应会在目前152%的水平附近保持稳定。市场大概会于未来3年内反映有关影响,把目前的不平衡状况恢复过来。

结论:受保按揭条例的收紧,显示加拿大央行和金融系统监管者之间有良好的合作关系。目前的环球经济环境,意味着央行会更长时间地保持观望。联邦财务部和OSFI察觉到国内的不平衡日渐严重,于是采取审慎行动,以限制家庭界别所面对的风险,同时容许加拿大央行在一段经济非常不明朗的时期,使利率维持在异常低的水平。这是相当值得称道的。现阶段已有监管政策的收紧,缓和国内不平衡状况的下一步,将要由加拿大央行踏出。利率实在不能无限期地停留在目前的水平。
本主题由 管理员 本网编辑 于 10/7/2012 3:03:48 PM 执行 设置精华/取消 操作
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