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美国房屋库存减少 房价上涨5% 楼市开始复苏

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7月以来,记者奔赴美国多地采访探温其房地产市场的复苏情况。房屋市场活动的增加及活跃、房屋库存量的减少、新屋开工数量的增加以及美国目前历史低位的贷款利率水平等一系列迹象表明,房屋市场已经触底并开始复苏了。

不过,由于2008年房地产泡沫破灭前,美国房价平均下跌了35%,而预计今年及明后年每年房价将以3%~5%的水平上涨,房地产的全面复苏还需要多年的积累。7月26日,美国财长盖特纳亦表示,恢复房屋市场需要一个较长的周期。

现象一:银行拍卖的房子变少 买房签约快

“从今年春天开始,银行拍卖的房子就不多了。现在拍出来的房子不到一个月就有人出手买了。比如我7月初帮客户卖的一套房子,甚至第二天就有人签约买了,我还记得那套房子的价格是24.5万美元。最近几年都没有遇到这么快就签约的情况。”在弗吉尼亚州有近7年房地产投资经历的房地产经纪人楚寒女士说。她是美国三大房地产经纪公司之一的Waichart Realtors 房地产经纪人。她说,银行拍卖的房子越来越少的原因是2008年次贷危机之后,政府采取的一些政策帮助贷款买了房子的人保住房子。比如申请贷款利率从2008年的8%降低至4%,不过重新申请贷款的要求很严格。另一个原因是虽然新房子也开始建了,但需一个缓慢的过程,赶不上旧房子拍卖的速度。

“从2012年3月开始,洛杉矶的房价有所回暖。现在好一点的房源,总会同时有多个买家在出价,一般在一个星期左右就签约卖掉了。而在这之前,客户可能看了几个月都不会签约。”洛杉矶White House Properties公司房地产经纪人马葵告诉记者。

现象二:房价上涨5% 悄然变为卖方市场

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示,华盛顿地区房地产市场的复苏比其他地方更快,房价同比上升了5%~10%。底特律通用汽车员工张小姐说,危机时一幢很好的平房约人民币200万元,现在至少升价10%。

马葵分析,促进房价上涨的原因有:一是目前放贷利率处于历史超低水平。30年的按揭房贷,利率为3.375%~3.5%。而2007年~2008年是6%~8%;15年的按揭房贷,利率仅为2.75%。二是投资其他市场上收益不大,如股票等都不景气。而投资房地产市场,收益约为5%~10%。三是相比2008年房价平均下跌了30%,人们认为现在可以进场了。而楚寒判断,弗吉尼亚州房地产市场已走出低谷,因现在库存量很少,且房地产市场全面活跃起来了,租房、投资性买房、自住性买房,所有和房地产相关的活动增多了。

现象三:首付至少20%美银行放贷仍太谨慎

虽然目前银行的房贷利率水平处于历史低位,但银行过于严格的放贷要求,依然限制了很多购房的需求。如果是买自住房的话,首付必须是20%,贷款月付不能超过总收入的60%;如果投资性买房首付需要25%。另外,房贷审查也非常严格。而在泡沫破灭前,首付可能是10%甚至更低,审查也很松,非常容易获得贷款。“现在不可能像2007年那样把房价哄抬上去,因此银行放松贷款需要一个过程。”楚寒告诉记者。

纽约华人周女士说,现在银行贷款非常严格,以前很多朋友都能贷款买房,而现在,听到最多的是朋友抱怨银行不放款了。

对于未来房地产市场的形势,马葵认为,除非经济不好,出现大规模的裁员,房地产市场才会出现下降。楚寒预计,房价还会继续上涨。但夏天的到来房地产的活动会减少,因此更看好秋季的市场。
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